免許の欠格事由――「5年ルール」の例外を見抜けるか？

免許の欠格事由――「5年ルール」の例外を見抜けるか？ こんにちは。火曜日は宅建業法の日です。 今日のテーマは「免許の欠格事由」。宅建業法の中でも、ほぼ毎年出題される最頻出論点のひとつです。覚える項目は多いですが、パターンを整理すれば得点源に変わります。「5年待つのか、すぐOKなのか」を正確に判断できるかどうかが勝負のカギです。

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◆ 今日の重要用語 「欠格事由」 宅建業の免許を受けられない理由のこと。宅建業法5条1項に列挙されている。個人の申請者本人だけでなく、法人の役員や政令で定める使用人が欠格事由に該当すれば、その法人も免許を受けられない。試験では「誰が」「どの事由に」該当するかを組み合わせて問うパターンが定番。 「聴聞の公示」 免許取消処分を行う前に、行政が当事者に弁明の機会を与える手続き。この「聴聞の期日及び場所の公示」がなされた後に、処分を逃れようと廃業届を出したり合併で消滅したりしても、一定の関係者は欠格事由の対象になる。ここが試験で狙われるポイント。

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◆ 頻出テーマの要点まとめ 欠格事由は大きく分けると、次の4パターンに分類できます。 〈パターン1：刑罰によるもの〉 拘禁刑（旧・懲役刑や禁錮刑）以上の刑に処せられた場合は、犯罪の種類を問わず欠格事由になります。交通事故でも、業務上横領でも同じです。執行猶予がついていても、猶予期間中は欠格のままです。 ここで注意したいのは、「罰金刑でも欠格になる犯罪」が3つあること。宅建業法違反、暴力的犯罪（傷害罪・暴行罪・脅迫罪・凶器準備集合罪など）、そして背任罪です。この3つだけは、罰金でもアウトになります。逆に言えば、過失傷害や詐欺で罰金刑を受けた場合は欠格事由に該当しません。ここは引っかけの定番です。 〈パターン2：過去の免許取消しによるもの〉 免許を取り消された場合でも、すべてが5年間の欠格になるわけではありません。対象は次の3つの理由による取消しだけです。 ・不正の手段により免許を取得したとき ・業務停止処分事由に該当し、情状が特に重いとき ・業務停止処分に違反したとき 免許換えを怠った場合や、1年以上の事業休止で取り消された場合は、すぐに再申請できます。 〈パターン3：聴聞公示後の「かけこみ廃業」〉 上記3つの理由による免許取消処分の聴聞が公示された後に、廃業届を出したり合併で消滅したりした場合、届出の日（消滅の日）から5年間は免許を受けられません。さらに、聴聞の公示日前60日以内に役員だった者も、同様に5年間の欠格対象になります。「相当の理由がなかった」場合に限られる点にも注意してください。 〈パターン4：すぐにOKになるもの〉 「破産者」は、復権を得れば直ちに免許を受けられます。5年待つ必要はありません。また、執行猶予付きの判決を受けた場合、猶予期間中は欠格ですが、猶予期間が満了すれば、その瞬間から免許を受けられます。この2つは「5年待たなくていい」パターンとして頻出です。 （※ 欠格事由の分類表・聴聞公示と退任役員の比較表は、画像として添付しています）

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◆ 暗記のコツ――ゴロで覚えよう 〈ゴロ1〉罰金でもアウトになる3つの犯罪 「タクボウハイ！　罰金でもサヨウナラ」 タク＝宅建業法違反、ボウ＝暴力的犯罪、ハイ＝背任罪。この3つは罰金刑でも5年の欠格。試験本番で「詐欺罪で罰金→欠格？」と聞かれたら、「タクボウハイ」に入っていないからセーフ、と即判断できます。 〈ゴロ2〉聴聞公示前60日以内の役員 「ロクでもない役員は逃がさない」 ロク＝60日。公示日の60日前までに在任していた役員は、法人が消滅・廃業しても欠格対象。「50日前に退任した」と出たら60日以内なのでアウト、「70日前に退任」なら60日より前なのでセーフ。 〈ゴロ3〉5年待たなくていい2パターン 「ハサンは復権、シッコウユウヨは満了で即GO」 破産→復権を得れば即OK。執行猶予→猶予期間満了で即OK。どちらも「5年」ではないのがポイント。

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